Inquilino atrasou o aluguel: o que fazer, passo a passo
A maioria dos atrasos se resolve num lembrete bem colocado, não numa ação judicial. Mas vale conhecer o caminho legal inteiro -- inclusive porque ele muda o que faz sentido fazer nos primeiros dias de atraso.
1. Cobrança amigável primeiro
Antes de qualquer notificação formal, um lembrete simples resolve boa parte dos casos -- atraso de aluguel costuma ser esquecimento ou aperto momentâneo, não recusa deliberada. Multa e juros de mora (definidos no próprio contrato) já se aplicam automaticamente desde o primeiro dia de atraso, mesmo nessa fase amigável.
2. Notificação formal
Não é exigida por lei como pré-requisito pra entrar com ação de despejo, mas documenta que o inquilino foi avisado -- e frequentemente já resolve a situação sem precisar ir adiante. Vale registrar data e forma de envio.
3. Ação de despejo por falta de pagamento
Se o atraso persiste, a falta de pagamento é motivo legal pra desfazer a locação (Art. 9º, III). A ação de despejo pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos num único processo (Art. 62, I) -- não precisa de duas ações separadas.
A partir daqui, o inquilino tem um direito importante: purgar a mora, pagando a dívida atualizada dentro de 15 dias da citação e evitando o despejo (próxima seção). Se não purgar ou não puder mais usar esse direito, o processo segue até a sentença e, se procedente, a desocupação.
O direito de purgar a mora -- e seu limite
Purgar a mora é pagar a dívida completa -- aluguéis vencidos, multa, juros e os honorários do advogado do locador -- dentro de 15 dias contados da citação (Art. 62, II). Pagou certo e a tempo, a ação perde o fundamento.
Esse direito não é ilimitado: quem já purgou a mora nos 24 meses anteriores não pode usar o mesmo recurso de novo numa ação nova (Art. 62, parágrafo único). É um detalhe que muda o cálculo de risco pra ambos os lados -- um inquilino com atraso recorrente eventualmente perde essa saída.
Quando não há garantia contratada
Se o contrato não tem nenhuma garantia (caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária -- Art. 37), a lei permite pedir liminar de desocupação em 15 dias, sem audiência prévia da outra parte, mediante depósito de caução judicial equivalente a três meses de aluguel (Art. 59, § 1º, IX). É um caminho mais rápido especificamente pra esse cenário -- mais um motivo pelo qual contrato sem garantia nenhuma concentra mais risco pro locador, ainda que a resolução judicial, se precisar, seja mais ágil.
Perguntas frequentes
O que é "purgar a mora"?
É o direito do inquilino de pagar a dívida atualizada -- aluguéis vencidos, multa, juros e os honorários do advogado -- dentro de 15 dias contados da citação na ação de despejo, evitando o despejo em si (Art. 62, II da Lei 8.245/91). Pagou dentro do prazo e do valor certo, a ação de despejo perde o fundamento.
O inquilino pode purgar a mora quantas vezes quiser?
Não. A lei limita esse direito: se o inquilino já purgou a mora nos 24 meses anteriores à ação atual, não pode usar o mesmo recurso de novo (Art. 62, parágrafo único). Depois da segunda vez em dois anos, uma nova ação de despejo por atraso segue sem essa saída pro inquilino.
Sem fiador, caução ou seguro-fiança, o despejo é mais rápido?
Pode ser. Quando o contrato não tem nenhuma garantia (Art. 37), a lei permite pedir uma liminar de desocupação em 15 dias, sem audiência da outra parte, mediante caução judicial equivalente a três meses de aluguel (Art. 59, § 1º, IX). É uma das razões pelas quais alugar sem qualquer garantia contratada é mais arriscado -- só que também mais rápido de resolver se o pagamento não vier.
Notificação extrajudicial é obrigatória antes de entrar com a ação?
A lei não exige notificação formal como pré-requisito pra propor a ação de despejo por falta de pagamento. Ainda assim, é prática recomendável -- documenta que o inquilino foi avisado, e muitas vezes resolve a situação sem precisar judicializar nada.
Fontes: Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 9º, inciso III; art. 37; art. 59, § 1º, inciso IX; art. 62, incisos I e II e parágrafo único. Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica -- uma ação de despejo é um processo judicial, e vale acompanhamento de advogado desde o início.
A parte amigável, o Alicerce automatiza antes de chegar até aqui
Lembrete de cobrança automático em estágios, sempre sobre o saldo real -- pra resolver a maioria dos atrasos antes de precisar de notificação formal ou ação judicial.
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