Direitos e deveres do locador e do locatário: o que diz a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) dedica dois artigos -- 22 e 23 -- só pra listar quem deve o quê numa locação. Não é leitura interessante, mas é a base de praticamente toda disputa entre locador e locatário: quem paga, quem conserta, quem avisa, quem autoriza. Este guia resume os dois artigos na prática, com link pra onde aprofundar cada tema que já tem conteúdo específico aqui.
Obrigações do locador (Art. 22)
- Entregar o imóvel em condição de uso -- em estado de servir ao uso a que se destina.
- Garantir o uso pacífico durante toda a locação.
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação, mesmo que não soubesse deles.
- Descrever o estado do imóvel na entrega, se o locatário pedir -- a base legal da vistoria de entrada.
- Fornecer recibo discriminado de cada pagamento -- quitação genérica não é permitida.
- Pagar taxas de administração da imobiliária e as despesas extraordinárias do condomínio (obras estruturais, itens que valorizam o imóvel).
- Pagar impostos e seguro contra incêndio, salvo cláusula em contrário no contrato.
Obrigações do locatário (Art. 23)
- Pagar o aluguel pontualmente -- até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, se o contrato não estipular outra data.
- Usar o imóvel com cuidado, como se fosse próprio, e só pro fim combinado no contrato.
- Devolver no estado em que recebeu, ressalvado o desgaste natural de uso -- é a base da comparação na vistoria de saída.
- Avisar imediatamente qualquer dano ou defeito cuja responsabilidade de reparo seja do locador.
- Reparar danos causados por si, por dependentes ou por visitantes.
- Não modificar a forma do imóvel (interna ou externa) sem autorização prévia e por escrito do locador.
- Permitir vistoria mediante combinação prévia de dia e horário.
- Pagar despesas ordinárias de condomínio (o dia a dia: limpeza, portaria, manutenção comum) e as contas de consumo (água, luz, gás).
E se uma das partes não cumprir?
Depende de qual obrigação foi descumprida. Falta de pagamento do aluguel segue um caminho específico -- veja o guia sobre inadimplência. Descumprimento de outras obrigações (dano não reparado, modificação sem autorização) costuma se resolver primeiro entre as partes -- ou pela vistoria de saída, se for algo que só se percebe na devolução -- antes de qualquer medida judicial.
Perguntas frequentes
Quem paga o quê no condomínio: locador ou locatário?
Depende do tipo de despesa. Despesas ordinárias (o dia a dia -- limpeza, portaria, manutenção comum) são do locatário (Art. 23, XII). Despesas extraordinárias (obras estruturais, reforma de fachada, pintura externa, itens que aumentam o valor do imóvel) são do locador (Art. 22, X). A convenção do condomínio às vezes já discrimina isso, mas a lei define a regra padrão quando o contrato não trata do assunto.
O locatário pode pintar a parede ou fazer reforma sem avisar?
Modificação na forma interna ou externa do imóvel exige autorização prévia e por escrito do locador (Art. 23, VI) -- inclui de pintura a mudanças estruturais. Sem essa autorização, o locatário assume o risco de ter que desfazer a modificação ou responder por ela na saída.
Quem é responsável por um vício que já existia antes do inquilino entrar?
O locador (Art. 22, IV) -- ele responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, mesmo que não soubesse deles. É diferente de um dano causado durante o uso, que é responsabilidade do locatário (Art. 23, V).
Fonte: Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 22 e art. 23. Este artigo resume os incisos mais relevantes na prática -- não é reprodução integral dos artigos -- e é informativo, não substitui orientação jurídica.
Essas regras, o Alicerce já aplica automaticamente
Vistoria com laudo comparável, cobrança com recibo discriminado, reajuste e caução bloqueados fora do limite legal -- sem depender de alguém lembrar de cada artigo.
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