Vistoria de entrada e saída: como fazer sem virar dor de cabeça na devolução
A vistoria de entrada é o documento que você vai precisar exatamente no momento mais tenso da locação: quando o inquilino sai e alguém precisa dizer se um dano é desgaste normal de uso ou motivo pra desconto na caução. Feita direito na entrada, essa discussão nem chega a acontecer -- o laudo já responde.
O que precisa estar na vistoria de entrada
Um laudo fraco descreve o imóvel inteiro em uma frase ("bom estado geral"). Um laudo que sustenta desconto de caução depois vai ambiente por ambiente, item por item:
- Piso, pintura, tomadas e interruptores, esquadrias e vidros de cada cômodo
- Estado de louças e metais nos banheiros e cozinha
- Leitura dos medidores de água, luz e gás no momento da entrega
- Chaves entregues (quantas, de quais portas)
- Foto de cada item avaliado, não só do ambiente em geral
Quanto mais granular o registro, mais fácil comparar depois -- "piso arranhado" sem foto e sem data não prova nada contra "já estava assim quando eu entrei".
Como comparar entrada com saída sem virar palavra contra palavra
A comparação só funciona se as duas vistorias usarem a mesma estrutura -- os mesmos ambientes, os mesmos itens, na mesma ordem. Se a entrada registrou "piso da sala: bom" e a saída registra "piso: regular, arranhado", dá pra apontar exatamente o que mudou. Se a saída usa uma nomenclatura diferente ou pula itens que a entrada tinha, a comparação vira interpretação, não fato.
Isso também importa pra separar dano de desgaste natural: pintura desbotada depois de dois anos é uso normal; um buraco na parede não é. A vistoria de saída bem-feita não é só listar o que mudou -- é dizer, item a item, se a mudança é responsabilidade do inquilino ou não.
Quem precisa estar (ou assinar)
Idealmente, todas as partes envolvidas: quem representa a imobiliária ou o locador, e o inquilino (ou alguém autorizado por ele). Uma testemunha ajuda quando alguma das partes não pode comparecer. O ponto central é que a assinatura registra que a pessoa viu o laudo e teve chance de discordar ali, não só depois -- é isso que torna o documento mais difícil de contestar sem justificativa.
O que diz a Lei do Inquilinato
Art. 22, V. O locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
Art. 23, III. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), art. 22, inciso V, e art. 23, inciso III. Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica.
Erros mais comuns
- Descrição genérica. "Imóvel em bom estado" não é comparável a nada depois.
- Foto do ambiente, não do item. Uma foto grande angular da sala não mostra o arranhão específico no piso que vai virar discussão na saída.
- Vistoria de saída sem a de entrada como referência. Sem o documento anterior pra comparar, a vistoria de saída vira uma opinião isolada.
- Sem data ou assinatura. Um laudo sem os dois é fácil de contestar só por questão de forma, mesmo que o conteúdo esteja certo.
Perguntas frequentes
Vistoria de entrada é obrigatória por lei?
A Lei do Inquilinato não usa a palavra "obrigatória" pra vistoria em si, mas o Art. 22, V garante ao locatário o direito de pedir uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, e o Art. 23, IX obriga o locatário a permitir vistoria do locador. Na prática, sem um laudo de entrada, o locador perde a capacidade de provar que um dano na saída não é desgaste natural -- então mesmo não sendo uma exigência formal, é o documento que sustenta qualquer desconto de caução depois.
Quem paga pela vistoria?
A lei não define isso -- é prática de mercado e costuma vir no contrato. O mais comum é a imobiliária ou o locador arcar, já que é quem tem interesse em ter prova documental do estado do imóvel.
Posso usar só fotos do celular, sem laudo formal?
Fotos soltas (numa pasta ou no WhatsApp) ajudam, mas sozinhas são fracas como prova: falta data confiável, contexto de qual ambiente é, e assinatura de quem esteve presente. Um laudo com foto POR ITEM, condição registrada, e assinatura das partes é uma peça muito mais forte numa eventual disputa do que um álbum de fotos sem estrutura.
A vistoria de saída pode ser feita sem o inquilino presente?
Pode, mas é arriscado. Sem o inquilino (ou alguém representando ele) presente e ciente do resultado, fica mais fácil ele contestar depois alegando que não teve chance de acompanhar ou discordar na hora. Sempre que possível, agende com antecedência e registre quem esteve presente -- e quem não pôde, mas foi convidado.
Isso é exatamente o que o Alicerce automatiza
Checklist por ambiente reutilizável, foto obrigatória por item, comparação automática entre entrada e saída, e laudo assinado no app -- sem depender de planilha ou pasta de fotos solta.
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